Аренда офиса

Независимо от роста или спада развития экономики аренда офиса будет всегда актуальна. Нас всегда волнует вопрос быстрого заключения договора аренды офиса, где не всегда уделяется наше внимание на содержание подписываемого договора аренды, а лишь на стоимости аренды офисного помещения, что не редко приводит и к печальным последствиям.

В последнее время участились случаи споров в арбитражных судах между арендаторами и арендодателями по вопросам изменения ставки арендной платы, уменьшения арендодателями (в одностороннем порядке) площади занимаемого арендатором помещения, взыскания с арендатора дополнительных платежей в пользу арендодателя, расторжения договоров аренды, возврата части произведенных арендатором платежей и т.д.

Для того, чтобы обезопасить себя от подобных проблем, арендаторам необходимо заранее детально ознакомиться с содержанием предлагаемому им к подписанию договору аренды и внести в него нижеследующие коррективы.

I. Предмет договора

В договоре аренды желательно детально прописать его предмет, т.е. уделить особое внимание описанию арендуемого офисного помещения.

В договоре аренды офиса должны быть четко прописаны:

Площадь арендуемого офисного помещения;
Назначение арендуемого офисного помещения;
Место нахождения офиса (почтовый индекс, номер дома, номер дома, номер корпуса, этаж, место нахождения офисного помещения на этаже, номер офиса).

Желательно, чтобы к договору аренды был приложен поэтажный план с четким указанием на место расположения офиса.

Если арендодатель предлагает машиноместо на парковке рядом с офисом, услуги проводной или IP-телефонии, а также доступ в сеть Интернет, данные услуги нужно детально изложить в приложении к договору аренды.

Так же в договоре аренды должны быть прописаны перечень коммунальных и технических услуг, которые включаются в ежемесячный арендный платеж.

II. Цена договора

В договоре аренды офиса должна быть детально прописана ставка арендной платы в рублях. При этом, желательно указать как ежемесячную, так и годовую арендную ставку в твердой сумме и без указания на арендную ставку за квадратный метр в год.

Если при заключении договора арендодатель потребует уплаты ему залогового платежа за последний месяц аренды, то в договоре аренды должен быть четко прописан механизм и сроки возврата такого залогового платежа при расторжении (или отказе арендатора от продления) договора аренды.

Из вышеизложенного следует что, если арендодатель предоставляет какие-либо дополнительные услуги арендатору, их перечень должен быть предусмотрен договором аренды. Соответственно, в договоре аренды должны быть детально прописаны и расценки за оказываемые дополнительные услуги, что лишит арендодателя возможности, в дальнейшем, произвольно увеличивать размер арендных платежей под видом увеличения расценок, например, за пользование выделенной линией в здании.

В договоре аренды должны быть детально прописаны основания и порядок, увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (например, в случае увеличения местными властями в данном населенном пункте ставки арендной платы за землю и т.д.).

А также, в договоре аренды желательно учесть возможность уменьшения размера арендных платежей в случае возникновения каких-либо неполадок в офисном здании, не связанных с действиями арендатора (например, в случае длительного отключения электроэнергии, прекращения работы лифтов и т.д.).

III. Права и обязанности сторон

Данный раздел договора аренды стоит также подробно расписать. Это позволит, в дальнейшем, требовать от арендодателя не просто обеспечения бесперебойной работы офиса, но и предоставления гарантий того, что сотрудники арендатора, работающие в этом офисе, не будут испытывать проблем, связанных с обеспечением нормальных условий труда в офисе, например, кондиционирование офиса или содержание офиса в надлежащем (чистом и хорошо освещенном) состоянии.

IV. Порядок и основания расторжения договора

В этом разделе договора аренды следует подробно прописать основания, по которым арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Здесь следует избегать любых двусмысленных формулировок и четко разграничить те ситуации, при которых односторонний отказ от исполнения договора со стороны арендодателя возможен, и те ситуации, при которых допускается лишь изменение условий договора аренды.

Также в этом разделе договора следует подробно прописать основания и порядок расторжения договора по инициативе арендатора, также право арендатора на взыскание штрафов в свою пользу за злостное неисполнение (или ненадлежащее исполнение) арендодателем своих обязательств по договору.

V. Порядок разрешения споров

В этом разделе договора аренды следует порядок разрешения возникших споров между арендатором и арендодателем (в каком порядке и в какие сроки должны предъявляться претензии за неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной договора своих обязательств, а также сроки и порядок предоставления ответов на предъявленные претензии).

Без детальной проработки данного раздела договора аренды возможно обращение с иском в арбитражный суд в ситуации, когда возможности для досудебного урегулирования спора еще далеко исчерпаны.

VI. Особые условия

Здесь желательно прописать порядок ведения договорной переписки сторонами договора, порядок внесения изменений в текст договора (заключения дополнительных соглашений к договору аренды), а также правопреемство как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Емельянов А.Ю., сайт адвоката.

10 сентября 2011