Как избежать долгостроя на первичном рынке недвижимости

Несмотря на все преимущества, которые присущи первичному рынку недвижимости, существует одна весьма распространенная и неприятная ситуация – строительство дома может затянуться на неопределенное время.

Причем, как показывает практика, подобная ситуация возникает нередко.

То и дело к нам обращаются с проблемами просрочки сдачи жилья и затягиванием сроков передачи квартир дольщикам.

Основная причина приостановки строительства – отсутствие (полное либо частичное) финансирования. В результате этого в первую страдают дольщики, оставшиеся и без жилья, и без финансовых средств.

Однако защитить себя от «долгостроя» можно.

Расторжение договора

Согласно законодательству покупатель, не вселившийся в оговоренный в договоре срок в долгожданную квартиру, имеет право отказаться от договора. Об особенностях расторжения договора и признания права собственности на жилое помещение читайте нашу отдельную статью, посвященную защите прав инвестора.

Если говорить вкратце, то на практике не все так просто и ситуация с расторжением договора может затянуться на неопределенное время, причем не всегда решение будет в пользу дольщика.

Немаловажную роль в данном споре будут играть именно документы, на основании которых приобреталась квартира.

Признание права собственности в судебном порядке

В случае если срок окончания строительства не может быть точно определен, то ситуация может дойти и до того, что придется обращаться в суд за признанием прав собственности на жилое помещение (читать статью).

В отдельных случаях застройщик может удовлетворить требования в претензионном порядке (см. например, судебную практику по делу о признании права собственности и взыскании неустойки).

При этом отдельные судебные тяжбы могут длиться годами (см. например, дело о банкротстве застройщика, рассматриваемое более трех лет в суде в т.ч. в суде кассационной инстанции). Dolgostroy

Стоит также отметить, что вступившие в законную силу решения судов являются обязательным для исполнения всеми органами, в том числе и для органов государственной регистрации – Росреестр, отвечающего за ведение реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о правилах и порядке регистрации жилья см. материал из практики центра по делам недвижимости).

Спорную ситуацию суд будет решать исходя из заключаемого сторонами договора (его условий) и факта исполнения участником (дольщиком) обязанности по полной оплате.

Пени и штрафы по ФЗ-214

Так, если квартира покупалась на основании договора долевого участия (ДДУ), то особо волноваться повода нет, поскольку строительство на основании ФЗ-214 о долевом участии жестко регулируется законом, причем предусмотрена и защита от форс-мажорных обстоятельств.

Кроме того, законом на застройщика начисляются пени за несвоевременную сдачу объекта, поэтому покупатель недвижимости вправе взыскать и предусмотренную законом неустойку.

Следует отметить, что застройщики, продающие недвижимость по договору на ДДУ основании ФЗ-214 (Об участии в долевом строительстве), как правило, самые надежные, всячески стараются избегать «долгостроев» и четко следят за исполнением принятых на себя по договору обязательств. В данном случае также следует отметить, что надежные и крупные застройщики, которым в принципе нечего скрывать от потенциальных покупателей, предоставляют всю необходимую документацию покупателям для ознакомления до подписания договора – подробнее).

Разумные сроки и судебная практика

В случае возникновения долгостроя в жилищно-строительном сообществе (кооперативе), пайщик может столкнуться с множеством различных проблем, причем самостоятельно (в одиночку) пайщику вряд ли их удастся решить в свою пользу.

Дело в том, что подобные кооперативы государством не контролируются, а договорные отношения между кооперативом и пайщиком регулируются договором и уставом кооператива. При этом сам подобный договор не регистрируется органами Росреестра, в отличие от договоров долевого участия в соответствии с ФЗ-214 (подробнее о том, как уберечься от мошеннических действий с объектом недвижимости – в рекомендациях Росреестра).

Поэтому пайщику следует внимательно изучать все пункты договора, так как в случае просрочки ввода в эксплуатацию жилья даже в судебном порядке будет достаточно сложно вернуть вложенные деньги.

Кроме того, сложные ситуации могут возникать и в ряде других случаев, например, при заключении предварительных договоров, договоров займа, договоров покупки векселя, предметом которых могут являться совсем другие правоотношения (например, по предварительному договору стороны по закону предусматривают в будущем, на определенную дату, заключить основной договор, а вовсе не получить в собственность жилое помещение, как об этом может думать и предполагать потенциальный «дольщик»).

Особенности договора, как правило, «вскрываются» уже после того, как предусмотренные (или обещанные) сроки передачи квартиры дольщикам прошли, а дом еще достроен.

Тогда возмущенные «дольщики» начинают более внимательно изучать документы, и, как правило, обращаются за юридической консультацией к жилищным адвокатам.

Безусловно, заключение всякого рода серых договоров и изобретение все новых и новых схем привлечения денежных средств дольщиков подталкивает государство к соответствующим изменениям, в частности, к ежегодному ужесточению требований к застройщикам (в т.ч. штрафным санкциям и т.п.), однако со стороны застройщиков продолжается применение так называемых «серых» схем.

Все это, так или иначе, влияет на рынок строительства, а вопрос с «долгостроями» будет существовать еще продолжительное время, хотя в последнее время со стороны государства отмечается существенная поддержка дольщиков, как с точки зрения внесения соответствующих положительных изменений в законодательство, так и непосредственное участие государственных и муниципальных органов на местах в разрешении споров с «обманутыми дольщиками».

Проверка договора и документации застройщика

Строго говоря, с учетом накопленного нами опыта и участия в судебных спорах по жилищным делами, в некоторых случаях потенциальные дольщики позволяют сами себя обмануть, приобретая недвижимость по ценам, значительно ниже рыночных.

Безусловно, что полное юридическое сопровождение сделки профессиональным юристом – это самый оптимальный вариант, поскольку такой подход позволит Вам уберечь себя от возможных рисков (см. например, материал из практики по сопровождению сделки).

Как бы банально это ни звучало, но проверка документации юристом – это самый простой и надежный способ уберечься от долгостроя. Даже беглая проверка по тексту документа юристом в некоторых случаях сразу же может привести к тому, чтобы отказаться от покупки недвижимости и вовлечению в серые схемы строительства.

В среднем юридическая консультация на приеме у жилищного адвоката в Москве по вопросам проверки документов может составлять от 2 до 5 тыс. руб. в час, однако это ничто в сравнении с теми возможными потерями, которых можно избежать на самой начальной стадии – проверке документов застройщика.

Самое печальное в такой ситуации, что покупатели подобных «сомнительных» квартир при этом даже не удосуживаются показать хотя бы договор жилищному юристу, в целях экономии денег на юридической консультации. Конечно же, юристы не вправе обвинять таких дольщиков ни в чем, поскольку это право каждого, однако мы настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к жилищному юристу либо адвокату по жилищным делами в целях проверке заключаемого договора с застройщиком.

ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ К ЖИЛИЩНОМУ ЮРИСТУ

+7 (499) 110-20-33

звоните ежедневно с 8:00 до 22:00
Москва, Марксистский пер., д.6

Таким образом, чтобы избежать неприятных моментов, следует внимательно относиться к заключению договора и изучать все прописанные в нем пункты, прежде чем подписывать договор.

Лучше всего доверить проверку договора и прочих документов квалифицированным юристам, чтобы на начальном этапе разрешить все сомнения и получить ответы на возникающие у вас вопросы.

19 августа 2015