Приватизация жилья в общежитиях

Приватизация жилья возникла в России с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации) и была направлена на разгосударствление жилищной сферы и на возникновения собственников жилья.

Приватизации подлежали жилые помещения, занимаемые на условиях социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Законом установлены случаи ограничения реализации права на приватизацию. Например, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, кроме жилищного фонда совхозов и прочих сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации).

С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации был обозначен срок завершения бесплатной приватизации жилья – 1 января 2007 г. (ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В данный момент этот срок продлен до января 2010 г.
Формально человек будет считаться выразившим свое волеизъявление о приватизации в срок, если он до 1 января 2010 г. подаст прошение о приватизации. Этот вывод подтверждается сложившейся судебной практикой о том, что волеизъявление на приватизацию и таким образом на заключение договора приватизации считается состоявшимся с момента выражения волеизъявления со стороны человека.

Privatizaciya В Законе о приватизации на протяжении всего времени имелся запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях.

При этом нужно различать общежития и жилые дома, которые назывались общежитиями, но в реальности ими не являлись. Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» «к отношениям по пользованию жилыми помещениями, находившимися в жилых домах, принадлежащих государственным и муниципальным предприятиям или учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданными в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы о договоре социального найма».

Данный Федеральный закон начал действовать с 22 января 2005 г., т.е. до 1 марта 2005 г., когда произошло введение ограничений на приватизацию, что значит возможность приватизации данных жилых помещений. Для правильного применения подобных правовых норм нужно остановиться на понятии общежития.

Общежитие – это совокупность жилых помещений, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ).
В качестве общежитий могут выступать специально оборудованные для данных целей дома либо части домов. Стоит предположить, что в последнем случае общежитие должно иметь самостоятельный отдельный выход и быть отграничено от других частей дома. К примеру, общежитием может являться этаж в доме. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, расширяют данный список, относя к нему помещения.

Анализ жилищного законодательства говорит о том, что общежитие как объект специализированного жилищного фонда входит в управление хозяйствующего субъекта – организации, дающей жилые помещения своим учащимся, работникам, служащим у которых нет жилья. Когда правовая связь между работниками, учащимися и организациями, в которых они работают, учатся, будет утеряна, будет так же прекращено и право использовать жилые помещением в общежитии. Эти люди подлежат выселению.

Порядок эксплуатации жилья в качестве специализированного жилого помещения, в том числе общежития, допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с учётом требований и в порядке, уставленном Правительством РФ (п. 2 ст. 92 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду жилое помещение в общежитии является пригодным для постоянного проживания граждан, должно быть благоустроенным, и к тому же, укомплектовываться мебелью и прочими нужными для проживания граждан вещами (п. 6). Эта норма вытекает из п. 3 ст. 94 ЖК РФ. В Примерном положении об общежитиях, утв. Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328, которое продолжает своё действие в части, не противоречащей ЖК РФ и указанному Постановлению Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, к прочим предметам относятся предметы культурно-бытового назначения, нужные для проживания граждан, занятия и отдыха. Для данных целей в общежитии должны предусматриваться не одни только нужные помещения и инвентарь, но и выделяться специальные люди, занимающиеся вопросами культуры, физической культуры и спорта.

В нарушение этого Типовой договор найма жилого помещения в общежитии, который также утвержден Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, не содержит в себе обязанностей для наймодателя по оборудованию жилого помещения мебелью и другими предметами.

Жилые помещения включаются в специализированный жилищный фонд с отнесением подобных помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключаются из указанного фонда на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Споры по вопросам приватизации жилых помещений в общежитиях появились в судах практически сразу с появлением приватизации жилья с 1991 г.

Анализ судебной практики, связанной с приватизацией жилых помещений в общежитиях, до того как был принят новый Жилищный кодекса РФ показывает, что подобные конфликты можно классифицировать в зависимости от предъявляемых исковых требований граждан на три группы группы:

споры, по которым исковые требования основываются на том, что помещения давалось гражданам на основании ордера, предусматривающего предоставление комнат в коммунальных квартирах;
споры, по которым исковые требования основаны на том, что дом, имеющий статус общежития, с самого начала считался жилым домом дом; в некоторых случаях истцы требовали установить юридический факт пользования жилым помещением на условиях договора найма;
споры, по которым исковые требования сводятся к обязыванию органов местного самоуправления о принятии решения об изменении статуса общежития.

Почти всегда в подобных случаях граждане ссылались также на то, что дома, в которых они занимают соответствующие жилые помещения, не соответствуют признакам общежития и указанному примерному положению об общежитиях.

При рассмотрении претензий, связанных с тем, что помещения передостовлялись гражданам на основании ордера, предусматривающего режим предоставления комнат в коммунальных квартирах, судебные органы исходили из того, что:

истцы согласно ордеру считаются квартиросъемщиками комнат, находящихся в коммунальной квартире;
в соответствии с лицевым счетом оплата коммунальных услуг и квартиры проходит по ставкам, предусмотренным для обычного жилья;
квартира является изолированной, со всеми удобствами;
часть дома, в которой находится спорная квартира, не соответствует признакам общежития, т.к. не имеет штата обслуживания, не укомплектована мебелью и т.п.

В подобных ситуациях суды однозначно удовлетворяли заявленные требования и признавали за истцами право собственности на жилое помещения в порядке приватизации.

Огромное количество попадавших в суды дел были связаны с тем, что дом, имеющий статус общежития, с начала считался жилым домом.

По таким делам истцы приводили в качестве обоснования своих требований судебные решения об установлении юридических фактов использования жилья в качестве жилой квартиры и несоответствия самого дома признакам общежития.

На основании подобных решениях суда, устанавливающих юридический факт пользования жилым помещением как изолированной квартирой и юридический факт несоответствия дома признакам общежития, и кроме того учитывая то, что право истцов на занимаемое помещение, правомерность их проживания там никем не оспаривается, вселены они в него в законном порядке, платят за квартиру по ставкам как за жилое помещение, суды признают по этой категории дел, что истцы занимают спорное жилое помещение по договору социального найма. А значит в будущем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, могло быть приватизировано в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации.

При этом суды удовлетворяли не все иски, связанные с приватизацией общежитий. Например, суд отказал в удовлетворении исковых требований об обязывании органов местного самоуправления принять решение об изменении статуса общежитий. Однако суд объяснил, что порядок изменения правового статуса общежитий определяется органами местного самоуправления. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может по своему усмотрению производить в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие нормативным правовым актам, что является его правом, а не обязанностью.

С момента вступления в силу нового ЖК РФ муниципальные образования в порядке применения ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» стали производить процедуры изменения статуса жилых домов, использовавшихся в качестве общежитий. В таком случае жилые помещения нельзя считать общежитиями, т.к. утерян признак – связь собственника общежития как работодателя и проживающих жильцов. А значит, что данное жилье ничем не будет отличаться от обычного жилья, предоставляемого по социальному найму.

Имеющийся в законодательстве подход почти ликвидирует всю систему муниципальных общежитий. При этом законодатель исходит из того, что основная функция муниципалитетов в жилищной сфере – обеспечение нуждающихся людей жильем; общежития же предоставляются работодателями в целях временного проживания на период работы. Муниципальные образования выступают непосредственными работодателями в основном в отношении муниципальных служащих.

Не решена только проблема формирования фонда общежитий для работников государственных и муниципальных предприятий, учреждений. Но подобные работники состоят в трудовых отношениях не с муниципальным образованием как собственником большинства общежитий, а с конкретными муниципальными предприятиями и учреждениями как юридическими лицами. Для правильного урегулирования таких неприятностей нужно внести дополнения в ст. 94 ЖК РФ.

В последнее время начала складываться новая обширная судебная практика по спорам, вызванным приватизацией жилых помещений, использовавшихся в качестве общежитий.

Все иски по вопросам приватизации общежитий по новому ЖК РФ можно разделить на 3 группы:

о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации;
о признании права на приватизацию жилья;
об обжаловании отказа органов власти в выдаче документов на приватизацию жилья.

Анализ этих исковых требований говорит о том, что в наибольшей степени отвечает интересам граждан удовлетворение претензий о признании права собственности на жильё, т.к. позволяет избежать многих прочих последующих заявлений в суд, в случае отказа в выдаче документов со стороны уполномоченных органов. Не смотря на то, что по одному из дел суд кассационной инстанции отметил, что если истец не выполнил требований, предъявляемых к порядку оформления документов для передачи квартиры в собственность, за ним надо признавать не право собственности на жилое помещение в порядке приватизации, а право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

Удовлетворение данных исковых требований совершается только тогда, когда выдерживаются установленные ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» требования:

жилые помещения находятся в домах, построенных государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями;
жилые дома переданы в ведение органов местного самоуправления. А значит, если жилые дома по каким-либо причинам не отданы органам местного самоуправления, то это исключает возможность их приватизации и для начала требуется совершить процедуру передачи жилых домов в муниципальный жилищный фонд.

Если же на момент обращения в суд принимаются распоряжения о переводе общежитий в обычный жилищный фонд и заключении договоров социального найма, суды часто отказывают людям в принятии исковых заявлений или приостанавливают производство в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора. Такой подход правомерен только по отношению к тем жилым домам, по которым уже принято решение об их исключении из числа общежитий. В прочих же случаях по домам, по которым еще не принято решение о переводе их из специализированного жилищного фонда, судам требуется рассматривать иски граждан. На практике высказываются мнения, что ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» должна распространяться только на граждан, которые проживали в жилом помещении с самого начала. Однако данный подход не соответствует буквальному содержанию означенной статьи, то есть право приватизировать имеют не только изначально, но и впоследствии заселившиеся люди.

Огромный интерес вызывает вопрос о возможности приватизации жилого помещения в жилом доме, которое будет соответствовать указанным двум признакам, но если люди были заселены в жилье от организаций, в которых они работают и между которыми и муниципалитетом либо уполномоченной ими организацией имеются договоры аренды жилых помещений. В первую очередь, в силу ограниченного характера права пользования подобным жилым помещением для арендатора и его работников это означает невозможность приватизации. Но при этом, анализ ситуации приводит к выводу о неправомерности заключения подобных договоров, т.к. жилые помещения в общежитиях не должны были передаваться ни по прежнему ЖК РСФСР, ни по ЖК РФ на основании договоров аренды. Таким образом в судебном порядке возможно признание права собственности за проживающими гражданами в порядке приватизации.

На самом деле довольно часто встаёт вопрос о возможности приватизации жилых помещений в общежитиях так называемого коридорного типа и койкомест в общежитиях. Представляется, что если первое осуществить возможно (появится коммунальная квартира), то второе нельзя, т.к. у гражданина отсутствует отдельный жилищный объект.

10 сентября 2011