Защита прав инвестора

Под Инвестором в этой статье следует понимать физическое или юридическое лицо, вкладывающее денежные средства в недвижимость, на стадии ее постройки, когда существуют прямые и непосредственные, ещё не предсказуемые риски потерять как собственность, так и денежные средства.

Оценивая на практику различных адвокатских контор можно прийти к выводу, что большое количество соинвесторов ошибаются, полагая, что достаточно заключить хороший и объемный договор инвестирования, и подобный договор оградит соинвестора от всяких возможных неприятностей. На самом деле, наоборот, договор мало что решает и меньше всего может защитить права инвестора.

Это происходит, потому, что вовсе не на основании договора Застройщик производит строительство, к тому же в данный момент сложилась значительная судебная практика по спорам между инвесторами и Застройщиками, в соответствии с которой, приблизительно, в равной степени защищаются или не защищаются права инвестора, вне зависимости от содержания и условий договора, заключенного с целью приобретения недвижимости.

Следует проверить Застройщика, его финансовое состояние, его налоговую историю и историю строительства, информацию об исполнительном производстве. Изучите правоустанавливающие документы на строительство, проверьте взаимоотношения между основным Застройщиком и менее крупными инвесторами, реализующими новостройки, и только получив положительную информацию, можно думать о необходимости заключения договора а значит и о его содержании.

Приобретая квартиру в новостройке, человек, кроме получения определенных преимуществ, идет на крупный риск, а также может столкнуться с рядом трудностей, которые придется ему решать, чтобы не потерять вложенные средства.

Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости – большая и главная неприятность, с которой всегда сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Так как же нужно защищать свои права?
Если нарушаются сроки предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор должен обратиться в суд со следующими исками.

Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах (убытков), неустойки

Согласно ГК РФ по требованию одной из сторон договор можно изменить или расторгнуть по решению суда только:

при значительно нарушении договора другой стороной;
в других случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (обычно, возможность расторжения в договорах о приобретении новостройки (если это не договор долевого участия в строительстве, заключаемый в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве) по инициативе покупателя практически не предусматривается).

Значительным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она существенно лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора покупатель намеревался получить квартиру, но не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Тогда покупатель должен настаивать на расторжении договора судом по причине существенного нарушения застройщиком/инвестором договора. Итак, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком/инвестором в части соблюдения срока предоставления квартиры.

Нужно заметить ещё кое-что. Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть выполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, нужно последнему для покупки аналогичных квартир.

Становится ясно, что право требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует покупателю шанс купить равноценный объект нежилого фонда. То есть покупателю нужно требовать взыскание убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.

Иск о признании права на объект недвижимости, обязание застройщика передать его

И вот, дом в пользование государственной комиссии так и не передан. Одновременно с этим право собственности может быть признано исключительно на индивидуально-определенное имущество (к примеру, квартиру). Если жилой дом к моменту рассмотрения спора не закончен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Так что до сдачи дома в эксплуатацию нельзя просить суд о выделе квартиры в натуре.

И так, выходит, что до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.
Одновременно с этим, так как покупатель выполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он имеет право обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Суть подобного иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В итоге собственником станет дольщик, сумевший раньше заключил с застройщиком соглашение или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать исключительно на взыскание убытков. Получив решение суда, все равно придется ждать сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке.

Кроме убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует требовать суд взыскать прочие убытки, как реальные, так и упущенную выгоду. Улаживая споры, связанные с возмещением убытков, нанесённых людям и юридическим лицам нарушением их прав, нужно иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Нужность подобных расходов и их ожидаемый размер должны подтверждаться обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Касательно упущенной выгоды стоит отметить следующее. Предъявляя требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо обязано доказать размер доходов, которые оно не получило в ходе нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и не полученными доходами.
Итак, покупателю нужно заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить.

Таким образом, если строительство затянулось, объект недвижимости к использованию не готов, покупатели могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, прочих убытков или с иском о признании права на этот объект.

На договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей. Основанием является то, что весьма часто отношения покупателя и застройщика сведены к тому, что покупатель оплачивает строительство конкретной квартиры, которую намеревается использовать для собственных нужд, а застройщик ему подобную квартиру строит. Закон «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.

В завершении можем порекомендовать чтобы у вас – будущих инвесторов не возникли неприятности, с которыми придется обращаться в суд, перед покупкой жилья в новостройке обратитесь к профессиональным адвокатам, которые помогут избежать ошибок при приобретении недвижимости на первичном рынке жилья.

10 сентября 2011